Un proceso de compraventa suele derivar en trámites, diligencias y desembolsos de parte y parte, es decir, algunos los cubre el comprador y otros el vendedor. Si en tu caso eres el comprador de una propiedad inmobiliaria, debes saber que hay impuestos que se pueden deducir. Por lo que tendrías menos gastos que pagar por la transacción inmobiliaria.
A esto se le conoce como ventajas fiscales, un beneficio que puedes aprovechar para hacer una deducción de impuestos al comprar un nuevo depa. Si aún no sabes en qué consiste y cómo sacarle provecho, quédate leyendo este post.
Obligaciones fiscales en la compraventa de inmuebles
Comprar o vender un departamento implica el pago de ciertos impuestos. Sin embargo, es común que las partes involucradas desconozcan cuáles son las obligaciones que contraen al momento de realizar una transacción inmobiliaria. Siendo estas:
ISR (Impuesto sobre la renta)
El Código Fiscal de la Federación (CFF) determina en su fracción I, que se entiende por enajenación de bienes a todo traspaso de propiedad, incluso cuando el enajenante se reserve el dominio de los bienes enajenados.
Este punto es importante para los vendedores, quienes al poner en venta algún inmueble que les pertenezca, sea una casa habitación o un local comercial, deberán pagar el impuesto sobre la renta (ISR) que le corresponda.
Para definir cuánto es el monto a cancelar, las autoridades fiscales realizan una investigación y determinación tomando en cuenta una serie de parámetros, donde la más usual es la ganancia. Y, para establecer el monto en función de la ganancia, se divide el precio de venta entre el tiempo de tenencia de la propiedad por parte del vendedor.
Es decir, si el precio de venta del inmueble fue de $1.200.000, y el vendedor fue propietario del inmueble durante 12 años, se divide $1.200.000 entre los 12 años de tenencia. Lo que da como resultado $100.000, que hace referencia a la ganancia obtenida por cada año.
A esta ganancia de $100.000 se le aplica la tarifa anual de ISL, dando un resultado de $7.929. Y, considerando que el vendedor tuvo el inmueble por 12 años, se multiplica el ISR anual de $7.929 por los 12 años de propiedad. Esta última operación indicará cuánto tendrá que retener el notario en el pago provisional. Por citar un ejemplo.
ISAI (Impuesto Sobre Adquisición de Inmuebles)
Al momento de comprar una propiedad inmobiliaria, se debe pagar el Impuesto Sobre Adquisición de Inmuebles (ISAI), que también se le conoce como Impuesto Sobre Traslación de Dominio o Impuesto de Adquisición de Inmuebles. A diferencia del ISR, este es de carácter local y varía en función a las leyes de cada localidad. En CDMX puede ser de 5.6%.
De modo que si compras un departamento cuyo precio de venta sea de un millón de pesos y el valor del ISAI en la Ciudad de México es de 5.6%, tendrás que pagar $56.000 pesos mexicanos. Esto es en caso de que el porcentaje del ISAI se halle en esta tasa.
¿Qué son las ventajas fiscales?
Las ventajas o beneficios fiscales hacen referencia a cualquier tipo de ahorro en las cuotas tributarias de los ingresos percibidos provenientes de cualquier deducción, exención, bonificación o reducción fiscal. Dicho en otras palabras, son las mejoras en el patrimonio de una persona o entidad como efecto del menor pago de impuestos.
Este tipo de ahorros suele estar contemplado en la legislación vigente, y se otorga cuando alguna persona física o jurídica efectúa ciertas prácticas consideradas dóciles. Por ende, se le premia con un menor pago de cuotas tributarias en función del tipo de impuestos.
En México son muchos los beneficios fiscales que se pueden otorgar en función a la personalidad a quien se le vaya a conferir. Pero en el caso de la industria inmobiliaria, el comprador de un inmueble también puede acceder a beneficios fiscales para aminorar los impuestos a cancelar al momento de tramitar la transacción inmobiliaria.
¿Puedes aprovechar una ventaja fiscal para comprar un depa?
¡Por supuesto! Las ventajas fiscales contemplan muchas especificaciones que pueden serte de utilidad para adquirir un inmueble.
Por ejemplo, tras el más reciente sismo (2017) que hubo en México, las autoridades tributarias cedieron ventajas fiscales para los residentes de las zonas afectadas. Bajo los beneficios conferidos, era posible adquirir un préstamo hipotecario que permitiese la adquisición de un bien inmueble para sustituir, de algún modo, las pérdidas por siniestros.
De igual forma, residir en una zona vulnerable es causal para acceder a una ventaja fiscal. Lo mismo sucede con las normativas locales, estas amparan la deducción de impuestos locales cuando los residentes no disponen del salario suficiente para cubrir tales cuotas.
Los gastos relacionados a vivienda también son contemplados como ventajas fiscales que te permiten un ahorro económico que, bien puedes utilizar para adquirir un nuevo departamento en CDMX.
Deducción del ISAI para comprar un nuevo departamento
Como comprador de una propiedad inmobiliaria, el único impuesto que debes cubrir es el Impuesto Sobre Adquisición de Inmuebles (ISAI). ¿Existe alguna excepción en su pago? Es importante recordar que el ISAI es un impuesto local que está condicionado por las normativas de cada federación mexicana. Es decir, es independiente del resto del país.
Para saber si es posible deducir o exonerar el pago del ISAI, es imprescindible informarse con las autoridades tributarias de cada localidad. En este caso, con las de la Ciudad de México. Solo ellos pueden estimar si eres un candidato para obtener esta ventaja fiscal que te permita adquirir un nuevo departamento sin realizar este desembolso.
Recuerda que, el porcentaje del ISAI varía de localidad en localidad. En CDMX puede ser elevado este año, pero el siguiente puede reducir o aumentar un poco más. Así que si estás en planes de adquirir un nuevo depa, comienza las gestiones ahora.
En materia de impuestos, es fundamental que te mantengas al día con las normativas nacionales y locales. En el caso de estas últimas, son las que más ventajas fiscales te podrían conferir.